simulador empréstimo com garantia de imóvel

SIMULADOR EMPRÉSTIMO COM GARANTIA DE IMÓVEL

simulador empréstimo com garantia de imóvel

Lançamos no mercado o melhor simulador para empréstimo com garantia de imóvel do Brasil, ele funciona com funções que os simuladores dos bancos não mostram, como:

  • Taxa total de juros pagas
  • Valor total pago
  • Evolução comparativa dos juros versus a amortização

Teste o simulador aqui, clique aqui!

Leia a Matéria!

Diferente dos simuladores bancários, que puxam a sardinha para a brasa deles, muitos inclusive não falando a taxa de juros aplicada, a Ruston SF, corretora de empréstimos especialista em aprovação de empréstimo com garantia de imóvel, lançou no último dia 16 de março o simulador mais completo do mercado.

Veja as Imagens:

Tela de Início: Você seleciona HIPOTECA ( financiamento para compra) ou CRÉDITO ( empréstimo com garantia de imóvel)

simulador emprestimo com garantia de imovel

O Resultado sai completo na primeira tela: Valor da Parcela e mais detalhes.

Resultado da simulação emprestimo com garantia de imovel

Acompanhe a evolução da amortização: Mensal ou Anual, você vê tudo!

balanço completo da simulação do emprestimo com garantia de imovel

Empréstimo Santander

Empréstimo Com Garantia de Imóvel Santander

Empréstimo Santander

Empréstimo Santander

BANCO SANTANDER: 8º Lugar no Ranking 100 mil da Ruston SF

 

O Empréstimo com garantia de imóveis no banco Santander tem nome específico: Crédito Mais Conquista.

 

E o crédito Mais Conquista nada mais é que um empréstimo com garantia em imóvel urbano, traduzindo: Casas e Apartamentos. Na Ruston SF nós simulamos a operação de contratação junto ao Santander para entender como o banco opera esse mercado.

 

Aqui vai um resumo personalizado do produto e do processo:

 

Valor Máximo: R$ 1oo.00o,oo ( Cem mil reais) ou 50% do valor de avaliação do Imóvel ( VLF*)

Taxa de juros real: 27.5% ao ano.

Custo 100 mil*: 315.312,00

Prazo Máximo: 180 meses

 

O que é custo 100 mil

 

Ao invés de explicar ao cliente que o juros é um percentual, o seguro outro, e assim por diante, acreditamos que fica mais fácil mostrar quanto vai ser pago. Assim nasceu o ” CUSTO 100 MIL”- Que é exatamente o quanto o cliente vai pagar por 100 mil reais. Para a Ruston SF, isso facilita a criação de um RANKING DE EMPRÉSTIMOS COM GARANTIA EM IMÓVEIS.

No Ranking, o Santander ocupa o 8º lugar.

O que é VLF

Valor de liquidação Forçada. É como o banco avalia o valor do imóvel, é um método diferente de uma avaliação de venda, tanto porque o imóvel para ser uma garantia em caso de inadimplência, precisa ter liquidez, e para isso, o valor de avaliação tem que ser de tal modo calculado que deprecie o preço. Assim, cada banco adota uma consultoria especializada em avaliação, que vai por sua vez, empregar um método, que tanto pode ser comparativo ( comparando o imóvel com outros a venda na região) ou elástico ( levando em conta a valorização que o bem irá adquirir no mercado em cada período de inadimplência).

A Ruston SF não indica esse banco para essa operação, 27.5% ao ano é muito elevado. Além disso, o processo todo de análise de crédito é demorado e mecanizado. Quem toca os processos é um call center terceirizado que não levará em conta as explicações do cliente. Ponto.

 

 

aprovação de emprestimos com garantia em imoveis

Empréstimo com Garantia de Imóvel

aprovação de emprestimos com garantia em imoveis

aprovação de emprestimos com garantia em imoveis

Como muitos sabem, os bancos vivem de emprestar dinheiro, e a taxa de juros varia conforme o risco que o banco corre em perder o dinheiro. Já com um empréstimo com garantia em imóveis os riscos do banco são de zero por cento, pois uma vez que um cliente não paga o empréstimo, o imóvel é a garantia do banco.

Porém se você acha que isso é garantia de juros baixos, não se engane.

Segundo André Ruston, fundador da Ruston Serviços Financeiros, corretora especializada em aprovações de crédito com garantia em imóveis o cenário atual ainda confunde demais os clientes, e as taxas de juros podem passar de 2,70% ao mês.

” É comum sermos procurados por clientes que foram rejeitados por instituições, já que as regras de aprovação variam de banco para banco, porém com a crescente oferta dos bancos, também estamos sendo muito procurados por pessoas que querem que cubramos ofertas” Diz André.

O mais dificil, segundo André, é explicar aos clientes que uma oferta de juros baixo não significa um bom negócio. Alguns bancos estão usando a seguinte estratégia: Eles oferecem juros baixos, porém como são bancos que possuem seguro próprio, eles recuperam em dobro o que perdem nos juros através do valor do seguro e da taxa de administração.

Isso cria uma confusão na mente do cliente. Ele diz que o banco X ofereceu o refinanciamento com taxa de 1.3% ao mês, e quando calculamos através do valor pago efetivo, o juros real é de 1.9% a.m., Então apresentamos um banco que oferece 1.5% a.m. mas que o custo total é de 1.7%, um ganho significativo se você considerar que essa é uma operação  que pode ter até 360 meses.”

Para ilustrar definitavemente essa confusão, basta falar que quatro bancos de grande porte oferecem a mesma taxa de juros, porém, as parcelas do empréstimo chegam a variar em até 40%.

O importante é o CET: Custo efetivo Total.

O CET é a composição da taxa de juros, taxa de adminstração, taxa de seguros, isso é que resulta no valor total pago pelo cliente.

Portabilidade

Uma outra modalidade da corretora de André é a chamada INTERVENIENCIA QUITANTE, que significa que um cliente que está instisfeito com a taxa de juros de um refinanciamento, pode trocar de banco, e trocar também de taxa de juros, para baixo, e isso inclui também os empréstimos para aquisição de imóveis.

” Existe um banco que está operando com uma taxa de juros muito elevada, acima de 2.3% ao mês, e temos tido muitas operações em que tiramos o cliente desse banco, e trocamos a taxa de juros dele de 2.3% ao mês, para 1%.  “

André Ruston fala mais, e diz que a economia na parcela pode chegar a 80%.

Aprovação de Crédito

Por se tratar de uma operação que envolve um imóvel, muita gente acha que a aprovação de crédito é fácil, porém é justamente ao contrário, ela é mais difícil, e o motivo é que a garantia só tem efeito se toda uma série de regras e normas forem seguidas pelos bancos, e isso é regra do banco central. Segundo as regras do BACEN para empréstimo com garantia imobiliária, o imóvel deve estar perfeitamente registrado, com toda a metragem averbada na matrícula do imóvel, além disso, o imóvel tem que estar a salvo de disputas judiciais, ou outros litígios que possam buscar o imóvel como parte de uma decisão judicial.

Além disso, a maioria dos bancos analisa apenas pessoas fisicas, o que exclui e dificulta que emprésarios utilizem essa modalidade como alternativa para o capital de giro dos bancos e dos limites de conta.

” A maior vantagem dessa operação de empréstimo com garantia  em imóveis é sem dúvida alguma o prazo. Enquanto que os bancos de varejo oferecem capital de giro com prazo médio de 24 meses, uma operação de refinanciamento de imóveis pode chegar a 360 meses, isso reduz o endividamento ativo do emprésario, basta imaginar um emprésario que usa 100 mil reais para pagar em 24 meses através de um capital de giro, com juros de 3% ao mês, estará pagando quase 15 mil reais por mês, já os mesmos 100 mil reais poderiam custar 1,5 reais no banco certo.”

Essa explicação foi corroborada por um economista:

A maior parte dos empresário brasileiros, pegam dinheiro com prazos curtos para pagar rápido, porém como acabam sempre renovando o empréstimo, esse “rápido” nunca acaba, e no final, o empresário acaba com dois prejuízos: Fica sem limite de crédito para uma emergência, e ainda tem um custo/mês que consome um fatia gigante daquilo que deveria ser lucro, nesses casos, o Refinanciamento Imobiliário pode servir como um ponto final no ciclo de empréstimos e fazer a empresa definitivamente decolar.

A idéia é simples: Se 100 mil reais a 24 meses custa 15 mil, e quinze mil é o limite de endividamento da empresa, o ideal seria fazer um refinanciamento de imóvel de 1 milhão de reais, onde a parcela também é de 15 mil, ou quitar os 100 mil reais com um refinanciamento de imóveis e reduzir a parcela para 1.2oo reais por mês.

Quando questionado sobre esse prazo longo, se isso não seria dificil ao emprésario,  o fundador da Ruston SF explicou que no caso do  empresário usar essa modalidade para sua empresa, existe a vantagem de atencipar parcelas sem juros, e caso o negócio não decole, ou seja, caso o empresário leve um tempo para usar esses 100 mil reais e fazê-los virar mais dinheiro, o custo mensal é minimo, e caso o negócio dê certo, pode-se antecipar parcelas sem juros ou mesmo quitar todo o empréstimo de uma vez pelo valor a vista.

Como Aprovar Seu Empréstimo Com Sucesso

Se você deseja aprovar seu empréstimo, estas são algumas dicas de um dos maiores especialistas em aprovação de empréstimos, André Ruston, fundador da Ruston SF, corretora de empréstimos número um do Brasil.

1.Pesquise!

Esta é a dica máxima. O tipo de empréstimo que você pretende fazer pode ter o mesmo nome em várias instituições, mas tenha certeza que mesmo com o mesmo nome ( como “crédito consignado” ou empréstimo com garantia de imóvel)  as regras variam muito de banco para banco. E nada é mais desagradável que estar pagando a terceira parcela de um empréstimo e descobrir tarde demais que outro banco tinha a mesma operação pela metade dos juros… É muito desagradável.

 

2. Não acredite quando disserem que você está muito endividado para fazer um novo empréstimo!

Isso é muito comum com empresários que utilizam muito capital de giro e limite de conta, os gerentes simplesmente negam o pedido. O que eles esquecem de dizer é que existem operações que não levam o endividamento ativo em questão, como é o caso do empréstimo com garantia de imóvel. Ou a troca de bancos com redução da taxa de juros no crédito pessoal. Talvez seu gerente não tenha uma linha de crédito para você, e ele simplesmente não pode mandar você para a concorrência… Simples Assim!

3.Pesquise qual a documentação necessária!

É muito chato  você descobrir que precisa apresentar o imposto de renda… Se você ainda não fez ou está atrasado. Este tipo de “descoberta” no meio do caminha atrasa demais a análise de crédito. O ideal é ter toda a lista de documentos necessárias e fazer um check list de tudo. Somente entre com a operação quando tudo estiver completo. Uma dica especial: Alguns documentos somente tem validade por 30 dias, como holerites, extratos bancários, certidões, matrículas de imóveis etc. Deixe estes por último para não ter que perder tempo tendo que fazer novos documentos.

4.Peça para conhecer a taxa de juros total antes de começar a operação!

Alguns bancos não revelam as taxas de juros antes de começar o processo de análise de crédito. Normalmente são os bancos com as taxas de juros mais altas, e estes bancos “pescam” o cliente começando a análise de crédito informalmente, o cliente sente que a operação está andando ( e de fato está), e no final, com o contrato sobre a mesa, é que o cliente vai conhecer os juros, nestes casos o cliente tem urgência e acaba assinando o contrato.

5.Escolha o modelo da operação de empréstimo!

Atualmente existem mais de três tipos de calculo de juros, SAC, PRICE, CDC, LEASING, MIX, dentre outros,  e vários acessórios que precisam ser definidas em algumas operações, como no caso do empréstimo com garantia de imóvel em que por regra, o cliente é obrigado a contratar dois seguros junto ao banco: Morte e invalidez, e de danos físicos do imóvel.  Isso faz com que um mesmo tipo de empréstimo possa ter 12 configurações diferentes, como SAC + Seguradora “A”, SAC + Seguradora “B”, Price mais seguradora “A” e por ai vai…

DICA: O seguro pode gerar uma variação de parcela de até R$ 200,00 dependendo do empréstimo, POR MÊS!

6-Somente faça o empréstimo se for absolutamente necessário!

É verdade. Esgote as outras possibilidades, se tem algum bem que não vai fazer falta e que pode gerar o valor necessário, considere! Coloque na ponta do Lápis.

Exemplo:

Um cliente tinha um Astra 2002, avaliado em 20.000,00, e tinha feito leasing, o leasing por regra não tem abatimento nos juros em caso de antecipação. Em 2011 faltavam através do financiamento, cerca de 14 mil reais para quitar o carro. Porém quando comprado o carro valia 30 mil reais, e valia apenas 20 mil na epoca que nos procurou.

Nossa orientação foi: Venda o carro!

Faltavam 24 parcelas, o cliente pagava quase 700 reais por mês no financiamento, e um carro popular na época valia 23 mil reais. O cliente vendeu o carro por por 21 mil reais, sobraram 7 mil que ele usou de entrada em um veiculo zero, ele financiou os 16 mil reais restantes do veiculo zero e a parcela caiu para 690  reais em 24 meses.

Ele trocou 14 mil que custavam 700 reais, por 16 mil que custaram 690 por mês, o cliente ganhou um carro zero, mais dois mil reais no caixa, e ainda economizou todos os mêses.

7. Se mesmo assim for ainda complexo para você, contrate um especialista!

Uma operação errada custa caro. Dependendo do montante, pode custar algumas centenas de milhares de reais jogadas no lixo, ou a perda de um bem precioso, um especialista irá ajudar você e vai demonstrar o porque da decisão.

Na Ruston SF nós mostramos ao cliente no mínimo 10 bancos, e a escolha é sempre óbvia: Mais valor para o bolso do cliente. E mostramos porque escolhemos certas tabelas, seguradoras, modelos, e mostramos de um jeito que o cliente entende: EM VALORES ECONOMIZADOS!

 

Fale com o canal de atendimento da Ruston SF: (11) 2872 9236

Empréstimo com garantia de Imóvel

Especialistas em aprovar empréstimo com garantia de imóvel revelam os segredos dessa linha de crédito!

O que é empréstimo com garantia de imóvel:

É uma linha de crédito onde seu imóvel entra como garantia do empréstimo. Ele fica alienado até que você quite todas as parcelas. Agora heis os segredos.

 

Segredo Número 1- Avaliação do seu Imóvel

De nada adianta voce conseguir uma ótima taxa de juros se avaliaram seu castelo em oitenta mil reais! Tudo que você vai conseguir é quarenta mil de empréstimo e seu imóvel alienado por muito, muito tempo! Na dúvida, peça para saber com o que seu imóvel foi comparado, um erro comum das empresas de avaliação é não encontrar imóveis na área onde está seu imóvel… E buscar imóveis em outros bairros ( que normalmente tem valor de metro quadrado abaixo do seu imóvel).

Os bancos gostam: Ninguém em sã consciencia deixa uma casa de trezentos e cinquenta mil reais ir a leilão por causa de cinquenta mil de empréstimo.

Reclame: Diga que se a avaliação não for corrigida você não vai fechar, simples assim.

 

Segredo Número 2- Puxe seu próprio SPC e SERASA e Tribunal de Justiça

É muito desagradável ter sua operação atrasada por causa de uma conta de telefone que você nem lembrava que existia, ou descobrir que alguém te protestou por engano, limpe a área antes de ir adiante, todos agradecem.

 

Segredo Número 3- Vá ao cartório onde seu imóvel está inscrito e puxe a MATRÍCULA DO IMÓVEL

Talvez você nem conheça essa palavra, somente na escola das crianças. Mas você não precisa conhecer, apenas ir ao cartório com uma cópia do IPTU e pedir a matrícula, é um número que conta toda a história do seu imóvel. Ele é diferente de ESCRITURA, que é lavrada para efeito de compra e venda, a matrícula é como se fosse o CPF do seu imóvel.

Segredo Número 4- Verifique se a metragem construída que consta na matrícula é a mesma que consta do IPTU.

As pessoas pelo Brasil a fora são muito informais. Elas constroem e deixam de AVERBAR a construção na matrícula do imóvel. Averbar é contar na matrícula que novas áreas foram levantadas. O banco somente aceita imóveis onde a matrícula e o IPTU batem perfeitamente.

 

Segredo Número 5- Cuide da sua comprovação de renda

As linhas de crédito no empréstimo com garantia de imóvel privilegiam os assalariados, os empresários sofrem um pouco, tem que apresentar as movimentações de conta corrente pessoa física. Se você como quase 100% dos empresários do nosso país, é hora de começar já a movimentar sua conta corrente pesssoa fisica. Se for usar as contas correntes da pessoa jurídica saiba que os bancos consideram apenas 10% das movimentações como RENDA. Vale mais apenas gastar dois meses movimentando na conta PF.

 

Segredo Número 6- O prazo ideal para seu empréstimo deve ser de 120 meses ou menos

Prazos menores que 120 meses podem ser legais, mas como essa é uma linha que permite antecipação de parcelas sem juros o ideal é pegar no máximo 120 meses, e nunca menos de 100, porque…

 

Se seu negócio ir MAL, as parcelas não te apertam, e você pode paga-las sem problemas

Se seu negócio ir BEM, voce quita o seu empréstimo sem juros

E os prazos de 240 meses ou mais?

Simplesmente não representam uma economia real. Uma parcela em 120 meses de 100o reais, terá em duzentos e quarenta meses uma queda de 25 reais, ou seja, 975. Não vale a penas em hipotese alguma, nem a titulo de obter aprovação de crédito!

 

Segredo Número 7- Peça para ver as taxas com outras seguradoras

Alguns bancos oferecem o empréstimo com garantia de imóvel com taxa de 10.5% ao ano, porém são bancos com seguradoras próprias, e quando você pede para ver a parcela com a taxa do seguro a taxa real anual sobe para 17% ao ano. Outros bancos são mais honestos, prometem 12% ao ano, e sobem para 13% com as taxas de seguros. Se isso acontecer com você, caia fora, procure outro banco.

 

Essas 7 dicas podem salvar você em uma hora de aperto, mas o ideal é contar sempre com um especialista, procure a Ruston SF. Nós brigamos por você.