aprovação de emprestimos com garantia em imoveis

Empréstimo com Garantia de Imóvel

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Como muitos sabem, os bancos vivem de emprestar dinheiro, e a taxa de juros varia conforme o risco que o banco corre em perder o dinheiro. Já com um empréstimo com garantia em imóveis os riscos do banco são de zero por cento, pois uma vez que um cliente não paga o empréstimo, o imóvel é a garantia do banco.

Porém se você acha que isso é garantia de juros baixos, não se engane.

Segundo André Ruston, fundador da Ruston Serviços Financeiros, corretora especializada em aprovações de crédito com garantia em imóveis o cenário atual ainda confunde demais os clientes, e as taxas de juros podem passar de 2,70% ao mês.

” É comum sermos procurados por clientes que foram rejeitados por instituições, já que as regras de aprovação variam de banco para banco, porém com a crescente oferta dos bancos, também estamos sendo muito procurados por pessoas que querem que cubramos ofertas” Diz André.

O mais dificil, segundo André, é explicar aos clientes que uma oferta de juros baixo não significa um bom negócio. Alguns bancos estão usando a seguinte estratégia: Eles oferecem juros baixos, porém como são bancos que possuem seguro próprio, eles recuperam em dobro o que perdem nos juros através do valor do seguro e da taxa de administração.

Isso cria uma confusão na mente do cliente. Ele diz que o banco X ofereceu o refinanciamento com taxa de 1.3% ao mês, e quando calculamos através do valor pago efetivo, o juros real é de 1.9% a.m., Então apresentamos um banco que oferece 1.5% a.m. mas que o custo total é de 1.7%, um ganho significativo se você considerar que essa é uma operação  que pode ter até 360 meses.”

Para ilustrar definitavemente essa confusão, basta falar que quatro bancos de grande porte oferecem a mesma taxa de juros, porém, as parcelas do empréstimo chegam a variar em até 40%.

O importante é o CET: Custo efetivo Total.

O CET é a composição da taxa de juros, taxa de adminstração, taxa de seguros, isso é que resulta no valor total pago pelo cliente.

Portabilidade

Uma outra modalidade da corretora de André é a chamada INTERVENIENCIA QUITANTE, que significa que um cliente que está instisfeito com a taxa de juros de um refinanciamento, pode trocar de banco, e trocar também de taxa de juros, para baixo, e isso inclui também os empréstimos para aquisição de imóveis.

” Existe um banco que está operando com uma taxa de juros muito elevada, acima de 2.3% ao mês, e temos tido muitas operações em que tiramos o cliente desse banco, e trocamos a taxa de juros dele de 2.3% ao mês, para 1%.  “

André Ruston fala mais, e diz que a economia na parcela pode chegar a 80%.

Aprovação de Crédito

Por se tratar de uma operação que envolve um imóvel, muita gente acha que a aprovação de crédito é fácil, porém é justamente ao contrário, ela é mais difícil, e o motivo é que a garantia só tem efeito se toda uma série de regras e normas forem seguidas pelos bancos, e isso é regra do banco central. Segundo as regras do BACEN para empréstimo com garantia imobiliária, o imóvel deve estar perfeitamente registrado, com toda a metragem averbada na matrícula do imóvel, além disso, o imóvel tem que estar a salvo de disputas judiciais, ou outros litígios que possam buscar o imóvel como parte de uma decisão judicial.

Além disso, a maioria dos bancos analisa apenas pessoas fisicas, o que exclui e dificulta que emprésarios utilizem essa modalidade como alternativa para o capital de giro dos bancos e dos limites de conta.

” A maior vantagem dessa operação de empréstimo com garantia  em imóveis é sem dúvida alguma o prazo. Enquanto que os bancos de varejo oferecem capital de giro com prazo médio de 24 meses, uma operação de refinanciamento de imóveis pode chegar a 360 meses, isso reduz o endividamento ativo do emprésario, basta imaginar um emprésario que usa 100 mil reais para pagar em 24 meses através de um capital de giro, com juros de 3% ao mês, estará pagando quase 15 mil reais por mês, já os mesmos 100 mil reais poderiam custar 1,5 reais no banco certo.”

Essa explicação foi corroborada por um economista:

A maior parte dos empresário brasileiros, pegam dinheiro com prazos curtos para pagar rápido, porém como acabam sempre renovando o empréstimo, esse “rápido” nunca acaba, e no final, o empresário acaba com dois prejuízos: Fica sem limite de crédito para uma emergência, e ainda tem um custo/mês que consome um fatia gigante daquilo que deveria ser lucro, nesses casos, o Refinanciamento Imobiliário pode servir como um ponto final no ciclo de empréstimos e fazer a empresa definitivamente decolar.

A idéia é simples: Se 100 mil reais a 24 meses custa 15 mil, e quinze mil é o limite de endividamento da empresa, o ideal seria fazer um refinanciamento de imóvel de 1 milhão de reais, onde a parcela também é de 15 mil, ou quitar os 100 mil reais com um refinanciamento de imóveis e reduzir a parcela para 1.2oo reais por mês.

Quando questionado sobre esse prazo longo, se isso não seria dificil ao emprésario,  o fundador da Ruston SF explicou que no caso do  empresário usar essa modalidade para sua empresa, existe a vantagem de atencipar parcelas sem juros, e caso o negócio não decole, ou seja, caso o empresário leve um tempo para usar esses 100 mil reais e fazê-los virar mais dinheiro, o custo mensal é minimo, e caso o negócio dê certo, pode-se antecipar parcelas sem juros ou mesmo quitar todo o empréstimo de uma vez pelo valor a vista.

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