Como Investir em Imóveis Começando do Nada.

Como Investir em Imoveis começando do Nada.

Como comprar a primeira casa milionária, alugar, lucrar  ( partindo do zero ) e multiplicar para cinco casas milionárias em menos tempo que seu vizinho quita o financiamento do carro dele!

Este é o sonho certo? Vindo de zero a mais de 5 propriedades de aluguel,
podendo multiplicar o quanto quiser, proporcionando fluxo de caixa estável
e riqueza a longo prazo para você e sua família e construindo um modelo
de negócio escalável para inicializar! Saiba como esse investidor
planejou e colocou em pratica exatamente isso, nesta história exclusiva
apresentada na Ruston SF!

                         Como investir em imóveis com nada de entrada

 

Eu gosto de acelerar.

Viajando pela estrada,  parece ser errado ter limite de velocidade. Eu tenho que pressionar os limites apenas um pouco. Isso é o que me intriga sobre a Autobahn na Alemanha. Esta rodovia federal não tem limite de velocidade, o que faz dele um sonho para pessoas como eu.

No entanto, só porque a rodovia não possui limites de velocidade, isso não significa que um motorista possa se dar ao luxo de ser estúpido.

Na verdade, os motoristas da Autobahn são obrigados a controlar sua velocidade em condições climáticas adversas e em áreas urbanas da estrada.

Além disso, uma “recomendação de velocidade ” de 140  k/h se aplica a todo o sistema de auto estradas para proteger os motoristas.

O que isso tem a ver com investimento imobiliário criativo?

A criatividade no setor imobiliário é uma espécie de estrada aberta que muitas vezes parece ser “livre de regras”.

No entanto, as mesmas condições que o tornam tão estimulante também podem levar a maiores falhas.

Portanto, investir em imóveis criativos tem seus próprios “limites de velocidade de assessoria” na forma de quatro diretrizes importantes.

Estas são quatro das principais regras e limites de consultoria de investimento imobiliário criativo.

Estes foram passados ​​de um investidor estabelecido para outro com o objetivo de impedir que os aspirantes a investidores falhassem e se queimassem.

Vamos às 4 regras!

1. Ao investir  com pouco dinheiro, você precisa encontrar ofertas ainda melhores do que aqueles que investem normalmente no mercado.

Deixe-me explicar o que quero dizer.

Digamos que uma determinada casa vale R$ 700.000 em um condomínio fechado. Um comprador tradicional pode pagar R$ 700.000 por essa casa, dar  uma entrada de  30% (R$ 210.000) na propriedade e não fazer  retorno sobre o investimento já que o financiamento  será de 490 mil e  sairá mais de R$ 5.000,00 por mês, e um eventual aluguel gerará apenas R$ 2.800,00. Mas ele é tradicional, comprou talvez porque a esposa mandou, (ela se apaixonou pelo closet ),  e comprou para morar, então… Que seja.

No entanto, se  fosse  eu,  construiria   uma  casa do mesmo padrão, no mesmo condomínio por R$ 250.000,00. Daria 185 mil de lance em uma carta de crédito de consorcio de 250 mil ( portanto mais de 74% de lance),  e teria uma divida sem juros de apenas 65 mil reais, com parcelas de 270 reais, e tudo  porque eu tomei as medidas extras necessárias para obter um ótimo negócio.

Qual de nós está em melhor posição? O comprador  tradicional, que tem R$ 210.000 do seu dinheiro amarrado em sua propriedade e uma divida total de mais de 1,5 milhões reais, ou eu, que investi menos dinheiro que ele e ainda devo menos?

Por causa do meu metodo, tenho um potencial de lucro muito maior e um melhor retorno do investimento do que o investidor normal, mas menos do meu caixa está em risco porque não tenho tanto dinheiro investido.

No entanto, e se eu decidisse ser apenas um investidor “normal” e pagar o preço total por essa propriedade de $ 700,000, sem entrada? Muito provavelmente, o pagamento do meu financiamento  seria tão alto que o bom fluxo de caixa ficaria fora do alcance e não teria nem condições necessárias para vender a propriedade caso precisasse.

Felizmente, você está seguindo o meu argumento aqui … o investimento criativo significa que você deve investir em negócios incríveis, ou simplesmente não vale a pena fazer.

2.) Ao Investir Com pouco dinheiro ou sem entrada, você deve ser extremamente conservador

Não estou falando de política aqui; Estou falando sobre planejar o futuro.

Isso significa assumir o pior ao comprar imóveis. Tome como dado que os impostos irão subir, sua casa ficará vazia  por uma certa porcentagem de tempo a cada saída de inquilino, as reparações serão numerosas e dispendiosas, e você precisará expulsar os inquilinos mortos.

Planeje esses custos e invista apenas em uma propriedade que ainda seja um bom negócio, mesmo depois de impostos, cercas, privadas e inquilinos mortos e enterrados.

(Embora o lado da análise da transação imobiliária esteja além do escopo desta publicação, eu encorajo você a passar algum tempo sobre esse assunto estudando como analisar uma propriedade de investimento no capitulo 3 do meu livro. )

Realmente se você tiver preguiça, desenvolvi uma calculadora de analise, ela funciona de modo muito simples e realmente prova não errar.

3. Investimento criativo requer paciência e sacrifício

Minha definição de investimento criativo é esta: a capacidade de trocar o dinheiro que você não tem, pela criatividade.

A maioria dos métodos que usei com sucesso, não aprendi com um livro.

Em vez disso, descobri os métodos às 4:00 da manhã depois de uma sessão de brainstorming de oito horas com meus neurônios, minha caneta e meus estudos, tentando desesperadamente descobrir a parte faltante do enigma que me permitiria fazer um rendimento que todos diziam que seria impossível de obter.

Este é frequentemente o preço -e não é dinheiro –  você está preparado para pagar?

É necessário saltar através de muitas ideias , numerosas conversas com outros e a capacidade de pedir ajuda. Investimento imobiliário criativo é um quebra-cabeça que leva um esforço mental (e às vezes físico) para montar. Se você quiser fácil, fique com um emprego, um pagamento inicial considerável e retornos médios. Não ha nada de errado com isso, e eu teria escolhido o mesmo se eu tivesse dinheiro e renda suficientes quando comecei. Mas eu não tinha o dinheiro, então escolhi a criatividade. Eu escolhi sacrificar. Você conseguiria?

4.) Investir com pouco dinheiro não significa investir sem dinheiro nenhum.

Um homem sábio certa vez disse: Fuja do barato.

Há uma enorme diferença entre procurar o “barato” e tornar o caro “barato”. O que queremos é um investimento imobiliário que já tenha provado seu valor, mas que por diversas vias se tornam acessíveis por um terço do seu preço de mercado, simplesmente encontrando uma alternativa viável. Um imóvel sem documentos (barato) é diferente de negociar formas inteligentes de comprar ou de construir.

Em se tratando de condomínios fechados, jamais, nunca, compre uma casa pronta, se houverem terrenos a venda. Nesse caso, você poderá com um único financiamento, arrematar o lote e a obra inteira, e o que é sensacional com condomínios fechados é que simplesmente não dá para errar o valor. Impossível.

Deixe me explicar.

Diferente de bairros abertos, onde cada rua é um mundo a parte, ( chegando até mesmo a ter favela atrás de mansões), em condomínios fechados, os preços dos imóveis sempre estabilizam em um patamar homogêneo.

Mesmo que as casas mudem de tamanho ou acabamento, o valor do metro quadrado construído acaba ficando nivelado em um intervalo mais ou menos conhecido. Em Sao Paulo, esse patamar fica entre 4 e 5 mil reais para casas até 150 metros quadrados, para condomínios distantes cerca de 25 quilômetros do centro da cidade.

E isso é fantástico.

Porque você consegue saber o quanto valerá sua casa muito antes de assentar o primeiro tijolo,  e ainda mais fantástico porque é perfeitamente possível “catalogar” não só todos os imoveis a venda no condomínio, como também todos que estão sendo alugados…

Ainda mais fabuloso saber que é possível contratar uma construtora que te entregará a casa pronta pra morar por menos de R$ 1.500,00 o metro quadrado.

Talvez você já tenha usado o Waze, aquele programa de celular que mostra o caminho, onde tem acidente, onde tem policia, transito, batidas, comparativamente, um condomínio fechado é um waze do investimento criativo.

Nos meus planos, as casas sempre são térreas ( mais barato e mais pessoas gostam), telhado embutido, ( arquitetura moderna, mas com telha de fibrocimento, ora, fica escondido), laje forro, ( mais econômica e mais conforto termico), poucas paredes, muitas áreas externas ( a cozinha tem uma “cozinha externa com deck de ceramica que imita madeira), a sala tem uma contra sala com deck de ceramica que imita madeira, muitos vidros, ( mais rápidos, acabam sendo mais econômicos do que fechar uma parede), tudo isso se chama design criativo e eficiente.

Nestes moldes, mesmo com piscina não se costuma ultrapassar R$ 1.200,00 por metro quadrado construído.

Como eu tenho um intervalo de quatro a cinco mil reais para vender ou alugar, consigo mais de 300% de rentabilidade nessa propriedade em qualquer coisa que eu decida fazer com ela.

Se eu quiser alugar, vou receber o aluguel proporcional ao valor das casas do condomínio ( se eu gastei pouco ou quase nada, isso não interfere no valor do aluguel recebido, que é hoje de 0,40% do valor de venda).

Fazendo a continha fica bem simples de entender.

Se o valor do m2 no condominio for de 5 mil reais, minha casa com 150 metros, valerá na media, 750 mil. Recebo 0,4% disso de aluguel, ou seja, R$ 3.000,00 por mes. Mas meu investimento foi de 150 m2 vezes R$ 1.100,00, mais 120 mil pelo lote, total de 290 mil. Entao eu recebo, ( para os outros), 0,40%, mas na verdade, estou recebendo 1.1% ( mais do que qualquer investimento renda fixa do país).

A cada 5 anos, eu dobro meu capital só com aluguel.

Agora compare o investidor tradicional. O que ele normalmente faria? Acharia uma casa nesse condomínio, acharia ela linda, se apaixonaria, ficaria emocionado, faria um financiamento de 30 anos, daria de entrada no financiamento, o que praticamente eu gastei para fazer a casa inteira. ( E detalhe, ele pagará por 3 casas via financiamento bancário tradicional).

Quem investiu corretamente?

Como a Autobahn que discuti anteriormente, o investimento imobiliário criativo pode ser explosivo … Se você obedecer as regras.

(A última coisa que eu quero ver é você bater e queimar na estrada, então fique perto dessas diretrizes em sua jornada em direção à liberdade financeira.)

  Agora é sua vez. Eu adoraria se você me ajudasse com duas coisas simples:

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2.Existem alguns botões abaixo. Deixe-me um comentário abaixo. Esta faltando alguma regra? Você não concorda com uma delas? Vamos conversar!

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Atenciosamente

Andre Ruston

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P.P.S. O que você tem a fazer é entrar com nome e e-mail, e eu envio para você, talvez seja melhor fazer isso hoje a noite, alias, melhor agora, vai que você perca essa pagina e nunca mais a encontre, ou a promoção gratuita acabe.

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